文章轉(zhuǎn)載自 原創(chuàng) 功夫財(cái)經(jīng)

■文|雙極分析師

1. 是什么讓這一代年輕人放棄獨(dú)立自由的獨(dú)居生活，選擇當(dāng)“回旋鏢”一代，住回到父母的房子中呢？
2. 越來(lái)越多的人不愿結(jié)婚，越來(lái)越多的年輕人選擇做寄生蟲(chóng)單身。
3. 在家庭形式上，我們經(jīng)歷了從大家到小家的獨(dú)立時(shí)代。現(xiàn)如今，我們似乎又面臨著從小家回大家的共居時(shí)代。

這個(gè)時(shí)代，高昂的房?jī)r(jià)造成了很多的社會(huì)退步，而這些退步又倒逼著房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

人類(lèi)在經(jīng)歷了數(shù)不清的生產(chǎn)力革命后，才擁有了住大房子的物質(zhì)財(cái)富。而高昂的房?jī)r(jià)又逼著人們重新住回小房子，小戶(hù)型微型公寓的開(kāi)發(fā)和交易量在全球范圍內(nèi)逐年增高。

同樣，人類(lèi)也是在經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的流血犧牲后，才確立了私有產(chǎn)權(quán)神圣不可侵犯。而高昂的房?jī)r(jià)又逼著人們放棄私有的、永久的產(chǎn)權(quán)，去不停地出讓分割，尋找更為廉價(jià)的產(chǎn)權(quán)形式。

上述兩個(gè)現(xiàn)象，雙極分析師都曾撰文分析過(guò)，今天我們將討論又一個(gè)高房?jī)r(jià)引發(fā)的社會(huì)退步：全世界的年輕人乃至中年人開(kāi)始被迫啃老。

「啃老潮大爆發(fā)」

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，不少人推崇西方的獨(dú)立式教育，告訴咱們的年輕人，西方的年輕人工作后，乃至讀大學(xué)時(shí)就開(kāi)始經(jīng)濟(jì)獨(dú)立了。

然而推崇者們不知道的，是近些年，西方的年輕人也被高房?jī)r(jià)給逼慫了。

在英國(guó)，與父母同住的20歲至34歲人口比例從1997年的19.48％（相當(dāng)于240萬(wàn)人）增加到2017年的25.91％（相當(dāng)于340萬(wàn)人）。

在愛(ài)爾蘭，2019年的數(shù)據(jù)顯示，隨著房?jī)r(jià)的暴漲，有將近46萬(wàn)成年人選擇住在父母的家中，比5年前增長(zhǎng)了4.4%。其中30歲以上還與父母同住的成年人數(shù)量增加了10％。

在美國(guó)，Zillow2019年的數(shù)據(jù)顯示，千禧一代近22％，即超過(guò)1400萬(wàn)的年輕人，仍然與父母住在一起，達(dá)到了2000年以來(lái)最高水平。

▲居住在父母地下室的歐美年輕人

而約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司的調(diào)查也顯示，有41%的美國(guó)人正在考慮與父母或者已成年子女一起居住。這些數(shù)據(jù)也都是有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。

根據(jù)美林證券的一份報(bào)告，超過(guò)一半的年輕千禧一代表示，他們需要父母的幫助來(lái)保障生活品質(zhì)。洛杉磯、邁阿密、紐約，這些年輕人的夢(mèng)想之城，更是成為全美與父母同居率最高的城市。

正可謂獨(dú)立誠(chéng)可貴，房?jī)r(jià)價(jià)更高。是什么讓這一代年輕人放棄獨(dú)立自由的獨(dú)居生活，選擇當(dāng)“回旋鏢”一代，住回到父母的房子中呢？

是孝順嗎？

——不，是房?jī)r(jià)。

「不婚的寄生蟲(chóng)」

相較于西方國(guó)家，經(jīng)歷了消失20年的日本年輕人，在啃老這件事上顯然更淡定，他們?cè)缫呀邮芰诉@個(gè)時(shí)代的安排。

1995年的數(shù)據(jù)顯示，日本與父母同住的人數(shù)為5330萬(wàn)人，占日本總?cè)丝诘?2.5％。

而這其中，大齡單身中青年是一個(gè)龐大的群體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)日本有1200萬(wàn)“20-39歲“的中青年處于未婚狀態(tài)，約占到當(dāng)時(shí)日本總?cè)丝诘?0%。而他們當(dāng)中有67.6%選擇跟父母居住。

▲1995年日本父母同住率統(tǒng)計(jì)

這類(lèi)年輕人在日本得到了一個(gè)羞辱性的稱(chēng)呼，寄生蟲(chóng)單身。在中國(guó)他們叫“啃老族”。

社會(huì)用高傲的道德審判著這些和父母同住的單身年輕人，但這個(gè)社會(huì)又在用高昂的房?jī)r(jià)制造著他們。

終身未婚率，指的是“一個(gè)在50歲之前從未結(jié)婚的人”。在2015年日本的一項(xiàng)的調(diào)查中，有23.4％的男性終生未婚，而女性則占到14.1％，也創(chuàng)下了歷史新高。

20-34歲的青年人，有45.8%的人未婚，是1980年的1.55倍；35-44歲的群體中，有16.3%的人未婚，是1980年的7.4倍；45-54歲的人群中，有9.2%的人未婚，是1980年的7.66倍。

這些不結(jié)婚的人去哪了？去跟父母居住一塊兒了。

而根據(jù)日本內(nèi)務(wù)和通信部的一項(xiàng)調(diào)查，與父母同住的未婚人數(shù)從1980年的1600萬(wàn)增加到2016年的1900萬(wàn)。

▲54歲的音樂(lè)老師田中博美，依然依靠母親的退休金

越來(lái)越多的人不愿結(jié)婚，越來(lái)越多的年輕人選擇做寄生蟲(chóng)單身。一項(xiàng)近年的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，對(duì)于畢業(yè)后和父母居住，58.51%的日本年輕人，表達(dá)了無(wú)所謂的態(tài)度。

昭和男兒，平成廢物。在昭和時(shí)代，大學(xué)畢業(yè)后租房奮斗是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑�。而在平成年代，跟父母住在一起，不用交房租，可以花父母的錢(qián)，又不用打掃家務(wù)，似乎是年輕人的最佳選擇。

但本質(zhì)上是什么呢？

是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷和住房帶來(lái)的壓力。

如果一個(gè)日本年輕人選擇獨(dú)自居住在大城市中或附近，3租2禮1押（注：禮是指禮金，在日本租房，一般要給房東兩個(gè)月禮金，作為未來(lái)?yè)Q租可能帶來(lái)的空置期的補(bǔ)償），一次性就要交出6個(gè)月的租金，不止于此，大城市的房租還很高，大部分年輕人幾乎每個(gè)月2/3的收入都給了房東。

是給房東打工，還是去跟父母享受家庭的幸福呢？換了你，會(huì)怎么選？

獨(dú)立真的是一件太奢侈的事情了。

「跨代同居時(shí)代的房地產(chǎn)」

當(dāng)房?jī)r(jià)逼著中青年們回歸父母的懷抱后，房地產(chǎn)又將受到怎樣的循環(huán)影響呢？

我目前看到的是需求的減少和形式的變革。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，年輕人通過(guò)跟父母居住，節(jié)約了房租，能夠積累出更多的資金投入購(gòu)房，最終仍然會(huì)刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。

比如Zillow的測(cè)算，美國(guó)房客平均會(huì)把自己收入的34%用于住房。如果和父母一起居住，攢齊首付的周期就能夠從8年縮減到5年。

可事實(shí)真的是這樣嗎？在感受不到高房租壓力的情況下，年輕人還有動(dòng)力買(mǎi)房嗎？

從日本來(lái)看，上世紀(jì)90年代的經(jīng)濟(jì)衰退讓日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的蕭條，可是LV在日本的銷(xiāo)售額卻在90年代增長(zhǎng)了20倍。Gucci、Hermes、Bulgari、Dior、Prada都在這個(gè)時(shí)期在日本布局了大量的高規(guī)格門(mén)店。

在充滿(mǎn)消費(fèi)主義刺激和對(duì)未來(lái)喪失希望的時(shí)代，從父母那里剩下的房租，年輕人沒(méi)有買(mǎi)房，買(mǎi)了包。

有人說(shuō)，房?jī)r(jià)是最好的避孕藥。住房的不獨(dú)立，也在一定程度上加劇了結(jié)婚率和生育率的雙雙下滑。

2018年，在日本出生的日本人為91.8萬(wàn)人，假設(shè)今后維持現(xiàn)在的減少速度，日本2019年的出生人口有可能降至87萬(wàn)-88萬(wàn)人左右，是1899年進(jìn)行統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最少值。

人口不漲了，房子賣(mài)給誰(shuí)？

▲日本每年的出生和死亡人數(shù)

前段時(shí)間，《母嬰行業(yè)觀察快訊》對(duì)中國(guó)2019年新生人口進(jìn)行了預(yù)估，截至11月17日，中國(guó)新出生人口1016萬(wàn)，預(yù)期較2018年下滑400萬(wàn)左右。

關(guān)于這一數(shù)據(jù)，雙極分析師還走訪了相關(guān)部門(mén)的工作人員，得到的答案是，準(zhǔn)確數(shù)據(jù)要等1月份統(tǒng)計(jì)局的結(jié)果，但新出生人口明顯下滑是真實(shí)存在的。

同時(shí)，很多地方的性別比今年突然呈現(xiàn)出平衡狀態(tài)，國(guó)內(nèi)某準(zhǔn)一線(xiàn)城市，往年男女?huà)胄詣e比在108:100左右，今年驟然下降到了102。

買(mǎi)房壓力那么大，男孩都不敢生了。

在需求量長(zhǎng)期看低的同時(shí)，適合跨代居住的戶(hù)型形式也在投入市場(chǎng)。

在歐洲，有上世紀(jì)60年代就開(kāi)始出現(xiàn)的Cohousing，丹麥的年輕人可以非常優(yōu)惠的價(jià)格，居住到老年社區(qū)，并承擔(dān)一定的社區(qū)服務(wù)。

新加坡和東南亞，共同居住卻又兼顧隱私的雙鑰匙的戶(hù)型也在日漸受到追捧。

要知道，1986年，當(dāng)新加坡房屋發(fā)展局第一次提出雙鑰匙這種概念時(shí)，市場(chǎng)的反應(yīng)極其冷淡，曾經(jīng)一度被取消。直到2009年，這種形式才再次被商業(yè)開(kāi)發(fā)商推入市場(chǎng)。

▲東南亞的雙鑰匙房多為圖中小戶(hù)型拼合，利用率一般

我在東南亞也考察過(guò)部分雙鑰匙項(xiàng)目，獨(dú)立式生活空間、保障共同居住隱私、便于出租營(yíng)收、家庭整體負(fù)擔(dān)輕、免征二套房稅都是不錯(cuò)的優(yōu)點(diǎn)。

但同時(shí)價(jià)格偏高、空間利用率低，受眾小，交易困難，也確實(shí)是需要長(zhǎng)期發(fā)展才能解決的問(wèn)題。

在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商Lennar，也在2011年開(kāi)始推出NextGen計(jì)劃，通過(guò)將兩個(gè)獨(dú)棟房屋統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)類(lèi)似于雙鑰匙房的效果。

▲美國(guó)的一體式多代房平面圖

現(xiàn)如今，這種類(lèi)型的房屋已經(jīng)覆蓋了13個(gè)州的市場(chǎng)，包括整個(gè)西海岸，卡羅萊納、明尼蘇達(dá)、德克薩斯、弗羅里達(dá)。

要知道，美國(guó)在1950年到1980年期間，多代家庭一度從21%下跌至12%。因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)代，不僅年輕人買(mǎi)房壓力比現(xiàn)在小很多，聯(lián)邦住房管理局還為養(yǎng)老院提供大量的補(bǔ)貼，老年人選擇養(yǎng)老院是常態(tài)。

而現(xiàn)在，不光年輕人買(mǎi)不起房，老年人也住不起養(yǎng)老院。2019年德勤的一份報(bào)告顯示，美國(guó)養(yǎng)老住房的年回報(bào)率約為8.8％（租金收益率為4.49％，資本升值率為4.31％）。

養(yǎng)老金跑不過(guò)資本。

住上代際住宅后，老人減少了養(yǎng)老費(fèi)用，子女減少了育兒費(fèi)用，兩家相互保障隱私的同時(shí)，又節(jié)約了重復(fù)資源，同時(shí)還能共同承擔(dān)家庭費(fèi)用。

聽(tīng)上去很好，但本質(zhì)上仍然是一種不成熟的房產(chǎn)形式，前方的路也很長(zhǎng)。

「說(shuō)在最后」

高房?jī)r(jià)，富了一代人，苦了三代人。年輕人買(mǎi)不起，老年人養(yǎng)不起，夾在中間的那一代呢？承擔(dān)了上下兩代的壓力。

跟家中的長(zhǎng)輩聊起這個(gè)話(huà)題，你能夠感受到他們復(fù)雜的焦慮和興奮。

焦慮是因?yàn)轲B(yǎng)老，嘴上說(shuō)著：沒(méi)事，動(dòng)彈不了了可以去養(yǎng)老院，臉上卻寫(xiě)滿(mǎn)了不安乃至排斥。

興奮是因?yàn)槭状温?tīng)說(shuō)了代際住房這種形式，一個(gè)勁的念叨：這個(gè)真不錯(cuò)，一家人就該整整齊齊。

在家庭形式上，我們經(jīng)歷了從大家到小家的獨(dú)立時(shí)代�，F(xiàn)如今，我們似乎又面臨著從小家回大家的共居時(shí)代。

也或許，這會(huì)是未來(lái)家庭最好的狀態(tài)：我們相互依偎，而又彼此獨(dú)立。

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